שאלות בכלכלה בנושא שכירות/קניית דירה

[Tank]

1.
במאמר הבא
בחלק הזה:

לא בטוח שהבנתי את המשמעות של החישוב הזה והאמירה שנכתבה כאן. לפי החישוב שלי, אם קצב האינפלציה הוא 3% לשנה אז 750,000 ש"ח יהיו שווים 358,000 לאחר 25 שנה שזה כ400,000 פחות. זאת המשמעות? שה400,000 שהכסף שלי איבד מערכו הוא בעצם הריבית הכוללת ששילמתי?

2. בהמשך המאמר כתוב שרוכש הדירה כביכול הפסיד לעומת השוכר כי ההון של השוכר הביא אותו לנכסים על סך 1.3 מיליון לעומת השוכר ששילם ריבית של 400 אלף ולכן הפסיד יותר. למה ההתייחסות לריבית רלוונטית רק לקונה הדירה ולא לשוכר? מחיר הכסף הרי משפיע עליך בין אם אתה משכיר דירה ובין אם אתה קונה או בכללי כל עוד אתה משתמש בכסף בצורה הנזילה שלו לאורך זמן.

3. יש אולי מדריך טוב יותר באינטרנט שמסביר לי איך לעשות את החישוב שמאפשר לי לדעת לפי נתונים כמו קצב עליה במחירי הדיור, הון עצמי שלי, אינפלצייה במחיר הכסף וכו אם משתלם לי יותר לקנות או לשכור דירה?

תודה מראש

 

[incin]

1. אם אתה צריך לקחת משכנתא של 750 אלף ש"ח, תצטרך לצורך העניין להחזיר לבנק 1.2 מיליון במשך 25 שנה (חישוב גס מאוד). ברור שהערך של הכסף עוד 25 שנה לא יהיה כמו ערך הכסף היום, אבל אתה בכל זאת לוקח על עצמך התחייבות על הריבית לבנק.

2. השוכר משקיע את הכסף, כמובן יותר מריבית שנתית של 3% ואם אתה יודע מה אתה עושה ומבין קצת בשוק ההון אתה יכול להגיע להרבה יותר מזה, הכסף שלו לא מאבד את הערך - להיפך. כמובן שזה לא המקרה אם כמו הרבה ישראלים אחרים מסיבה לא ידועה אתה נותן לכסף לשבת בעו"ש ולדעוך.

אני אתן לך את עצתי - אתה יודע שאני לא קניתי דירה בארץ, אפילו שיכולתי בלי בעיה מיוחדת. הסיבות שאנשים קונים בארץ דירות הם בדר"כ לא מסיבה כלכלית רציונלית:
1. לחץ של המשפחה - מגיל אפס מחנכים אותנו שדירה זה ביטחון, שהכל נזיל מלבד בית, שחובה לקנות דירה ברגע שאפשר.
2. אי ידיעת שוק ההון - המדינה היתה יכולה בקלות להוסיף קורס "שוק ההון" בתיכון או בלימודים כבחירה חופשית, אנשים לא יודעים מה לעשות עם כל הכסף שמצטבר להם בחשבון העו"ש אז מחליטים לקנות דירה כי הם חושבים שלשכור דירה זה לשרוף כסף (שזה נכון אם אתה לא משקיע אותו).
3. קביעות - אנשים מפרשים שכירות כדבר ארעי ובר חלוף, כל שנה אתה עלול להיות מפונה מהדירה ועל כל דבר קטן צריך לריב עם בעל הבית. אין לך ביטחון שתוכל להישאר בדירה לאורך שנים ואין לך שליטה (בדר"כ) על שכר הדירה שתשלם כשהחוזה ייגמר.
4. ילדים - לשכור דירה כשיש ילדים זה הרבה יותר בעייתי, אם תצטרך לעבור דירה תאלץ לנתק את הילדים מהמסגרת הלימודית בה הם נמצאים ולעקור אותם מהחברים שלהם, רק החשש הזה לא שווה את ההתלבטות.

השכירות בחיפה כל כך זולה לעומת המרכז שאני לא רואה כאן התלבטות עבור רווק, ברגע שילדים נכנסים למשוואה אז השיקול כבר אחר ואני בהחלט מבין אותו.

לצורך השוואה - כאן בדרום קליפורניה השכירות נעה סביב ה8200+ ש"ח עבור דירת שלושה חדרים, רכישת בית פרטי יותר זולה מהארץ ואתה גם מקבל הטבות מס על המשכנתא שאתה לוקח.

 

[Tank]

1. אם אתה צריך לקחת משכנתא של 750 אלף ש"ח, תצטרך לצורך העניין להחזיר לבנק 1.2 מיליון במשך 25 שנה (חישוב גס מאוד). ברור שהערך של הכסף עוד 25 שנה לא יהיה כמו ערך הכסף היום, אבל אתה בכל זאת לוקח על עצמך התחייבות על הריבית לבנק.

בדקתי באתר הזה עבור משכנתה של 750,000 לתקופה של 25 שנה ואלה הריביות שמוצעות:

אני רק רוצה להסגר על החישוב המתמטי למקרה שאצטרך לעשות חישוב דומה בעתיד.
לדוגמא עבור בנק לאומי לקחתי את התשלום החודשי (3556.58 ש"ח), הכפלתי אותו פי 12*25 ואז הוספתי על זה ריבית של 3% והגעתי לסכום של 1.1 מיליון. החישוב שעשיתי נכון?

2. אני מבין את מה שאתה אומר. קראתי הרבה על שוק ההון ואני מעוניין להשקיע בו. הקטע הוא שלמרות שאולי כרגע לא אטרקטיבי לקנות דירה בישראל (במיוחד בצפון) אני לא יודע מה יהיה איתי בעתיד. אני צריך להחליט החלטות כגון האם אגור בצפון או במרכז, האם אחליט להביא ילדים לעולם, מה יהיה מצב תיק ההשקעות שלי מבחינת תשואה, ואת החלטת הדירה אני אמור להחליט בהתאם לשיקולים הללו ובהתאם למדדי עליית מחירי הדיור. אני רוצה כרגע שיהיו לי משאבי הידע הנדרשים כדי שאדע לעשות את ההחלטה הכלכלית הנכונה בעתיד שאולי תחסוך לי כמה עשרות אם לא מאות אלפי שקלים בטווח הרחוק.

 

[dox]

1. אם אתה צריך לקחת משכנתא של 750 אלף ש"ח, תצטרך לצורך העניין להחזיר לבנק 1.2 מיליון במשך 25 שנה (חישוב גס מאוד). ברור שהערך של הכסף עוד 25 שנה לא יהיה כמו ערך הכסף היום, אבל אתה בכל זאת לוקח על עצמך התחייבות על הריבית לבנק.

2. השוכר משקיע את הכסף, כמובן יותר מריבית שנתית של 3% ואם אתה יודע מה אתה עושה ומבין קצת בשוק ההון אתה יכול להגיע להרבה יותר מזה, הכסף שלו לא מאבד את הערך - להיפך. כמובן שזה לא המקרה אם כמו הרבה ישראלים אחרים מסיבה לא ידועה אתה נותן לכסף לשבת בעו"ש ולדעוך.

אני אתן לך את עצתי - אתה יודע שאני לא קניתי דירה בארץ, אפילו שיכולתי בלי בעיה מיוחדת. הסיבות שאנשים קונים בארץ דירות הם בדר"כ לא מסיבה כלכלית רציונלית:
1. לחץ של המשפחה - מגיל אפס מחנכים אותנו שדירה זה ביטחון, שהכל נזיל מלבד בית, שחובה לקנות דירה ברגע שאפשר.
2. אי ידיעת שוק ההון - המדינה היתה יכולה בקלות להוסיף קורס "שוק ההון" בתיכון או בלימודים כבחירה חופשית, אנשים לא יודעים מה לעשות עם כל הכסף שמצטבר להם בחשבון העו"ש אז מחליטים לקנות דירה כי הם חושבים שלשכור דירה זה לשרוף כסף (שזה נכון אם אתה לא משקיע אותו).
3. קביעות - אנשים מפרשים שכירות כדבר ארעי ובר חלוף, כל שנה אתה עלול להיות מפונה מהדירה ועל כל דבר קטן צריך לריב עם בעל הבית. אין לך ביטחון שתוכל להישאר בדירה לאורך שנים ואין לך שליטה (בדר"כ) על שכר הדירה שתשלם כשהחוזה ייגמר.
4. ילדים - לשכור דירה כשיש ילדים זה הרבה יותר בעייתי, אם תצטרך לעבור דירה תאלץ לנתק את הילדים מהמסגרת הלימודית בה הם נמצאים ולעקור אותם מהחברים שלהם, רק החשש הזה לא שווה את ההתלבטות.

השכירות בחיפה כל כך זולה לעומת המרכז שאני לא רואה כאן התלבטות עבור רווק, ברגע שילדים נכנסים למשוואה אז השיקול כבר אחר ואני בהחלט מבין אותו.

לצורך השוואה - כאן בדרום קליפורניה השכירות נעה סביב ה8200+ ש"ח עבור דירת שלושה חדרים, רכישת בית פרטי יותר זולה מהארץ ואתה גם מקבל הטבות מס על המשכנתא שאתה לוקח.

כמה בית כזה עולה?

כי בארץ כדי להשכיר דירה ב8200 השווי של הדירה צריך להיות 5.5+-

 

[incin]

בדקתי באתר הזה עבור משכנתה של 750,000 לתקופה של 25 שנה ואלה הריביות שמוצעות:
צפה בקובץ המצורף 45931
אני רק רוצה להסגר על החישוב המתמטי למקרה שאצטרך לעשות חישוב דומה בעתיד.
לדוגמא עבור בנק לאומי לקחתי את התשלום החודשי (3556.58 ש"ח), הכפלתי אותו פי 12*25 ואז הוספתי על זה ריבית של 3% והגעתי לסכום של 1.1 מיליון. החישוב שעשיתי נכון?

2. אני מבין את מה שאתה אומר. קראתי הרבה על שוק ההון ואני מעוניין להשקיע בו. הקטע הוא שלמרות שאולי כרגע לא אטרקטיבי לקנות דירה בישראל (במיוחד בצפון) אני לא יודע מה יהיה איתי בעתיד. אני צריך להחליט החלטות כגון האם אגור בצפון או במרכז, האם אחליט להביא ילדים לעולם, מה יהיה מצב תיק ההשקעות שלי מבחינת תשואה, ואת החלטת הדירה אני אמור להחליט בהתאם לשיקולים הללו ובהתאם למדדי עליית מחירי הדיור. אני רוצה כרגע שיהיו לי משאבי הידע הנדרשים כדי שאדע לעשות את ההחלטה הכלכלית הנכונה בעתיד שאולי תחסוך לי כמה עשרות אם לא מאות אלפי שקלים בטווח הרחוק.

החישוב שעשית לא נכון - עד כמה שאני יודע הריבית היא שנתית על מה שנשאר לך להחזיר (אתה יכול להסתכל על זה בתור הצמדה למדד), אתה תשלם הרבה יותר מ-1.1 מיליון. תדבר עם אנשים בעבודה שלקחו משכנתא.

אני מבין את חוסר הוודאות, אתה יכול לפתוח תיק וירטואלי ולראות מה מצבך אחרי כמה חודשים. באופן כללי קניית בית בארץ היא לא החלטה כלכלית אלא החלטה שנובעת משיקולים אחרים.

כמה בית כזה עולה?

כי בארץ כדי להשכיר דירה ב8200 השווי של הדירה צריך להיות 5.5+-

כמו שכתבתי, מחירי הנדל"ן כאן קצת יותר זולים מהארץ אבל השכירות בשמיים, בגלל זה אנשים שיכולים להרשות לעצמם קונים בית ולא ממשיכים לשכור (לפחות ממה שאני רואה). אפילו אני שוקל זאת בעתיד הקרוב כשהייתי מתנגד נמרץ לקניית בית בארץ (מבחינה כלכלית גרידא).

 

[hanan]

@Tank
הבסיס להעדפת שכירות על רכישת דירה, היא ההנחה שאפשר בעזרת ניהול ההון העצמי לחסוך יותר כסף בהשוואה לקניית דירה באמצעות משכנתא באחוז גבוה מערך הדירה.
מעבר לחישובים הכלכליים שהם לא נורא מסובכים.

האנומליה בשוק הישראלי היא הקפיצה במחירי הדירות.
כלומר אם בטווח של 10 שנים דירה שאתה יכול לרכוש היום ב 2 מיליון תעלה 3 מיליון או אפילו יותר התשואה שתעשה על ההון העצמי לא תדביק את עליית מחיר הדירה.
לכן מי שלא קנה דירה עד 2008 ״נדפק״

לטעמי אם אתה מתכנן לגור בארץ בעתיד ויש לך כ 50% הון עצמי שווה לשים יד על דירה בארץ.
כמובן שיש אפשרויות השקעה אחרות

 

[12344]

משכנתא זה לא נושא שאפשר להבין לעומק בכמה שעות. יש הרבה דברים שמייקרים את המשכנתא - הריבית 3% שאתה רואה יכולה לעלות כשבנק ישראל יעלה את הריבית, ואתה גם הולך לשלם על התיקונים בדירה בעצמך ולא בעל הבית - בתור התחלה.
לכן משכנתא ל25 שנה זה בדרך כלל צעד לא משתלם (אלא אם כן אתה שומר את הכסף בעו"ש ולא רואה ממנו רווח).

משכנתא ל10-15 שנה כאשר יש לך יותר מחצי מעלות הנכס יכולה להיות משתלמת מאוד אם תיכננת אותה נכון וחכם. בהנחה שמחירי הדירות בישראל לא ירדו (קשה לי לראות את זה קורה)

 

[incin]

השאלה היא משתלמת לעומת מה ומה הסיכון שאתה לוקח, זה לא שלמישהו יש 100 מיליון ש"ח והוא בוחר להשקיע 2 מיליון מתוך זה בנדל"ן, מדובר כאן על מינוף לצורך השקעה (בהנחה שמסתכלים על דירה כהשקעה כלכלית) - אפילו בחברות שאני מאוד מאמין בהן (כמו גוגל) לא הייתי משקיע אפילו 20% מהכסף שלי - פיזור סיכונים הוא מאוד חשוב.

אני רק רוצה להבהיר שאני לא נגד רכישת דירה, אני נגד רכישת דירה משיקולים כלכליים בלבד לעומת אופציות השקעה אחרות. יש מספיק שיקולים אחרים שיכולים להכריע לטובת קניית דירה.

 

[SmokingSnake]

לשאלה פה יש 2 היבטים:
1. היבט תרבותי: אנשים לרוב עומדים בתשלומי המשכנתא שלהם (נניח 6000 לחודש) אבל פחות נוטים לשלם שכירות (נניח 4500 לחודש) ולחסוך את הסכום המקביל בכל חודש בלי לפספס (ה1500)
2. היבט כלכלי: כדאיות כלכלית של קנייה לעומת שכירות מחשבים באמצעות היוון תזרימים- יש כ"כ הרבה הסברים איך עושים את זה ומחשבונים, תחפש.

בקשר להשקעה, אני לא הייתי משקיע בנדלן כשאין לך אפילו מספיק כסף כדי לקנות אותו (מושקע all in), אם אתה רוצה לרכוש דירה למטרת מגורים אז אין פה באמת שאלת השקעה (מה תהיה התשואה בעוד X שנים) אלא שאלת כדאיות כלכלית ואת זה אפשר לעשות עם מחשבון מתאים.

אקסיומה בסיסית בכלכלה: ביקוש והיצע
כשהביקוש עולה על ההיצע- יש מספיק קונים שמוכנים לשלם יותר מהמחיר המוצג כדי להשיג את המוצר ו"להתחרות על המוצר", אין סיבה שהמחיר לא יעלה. אם ההיצע עולה על הביקוש- יש מספיק מוכרים שמוכנים למכור בפחות מהמחיר המוצג כדי להיפטר מהמוצר ו"להתחרות על קונים" ככה שאין סיבה שהמחיר לא יירד.

כדי שהביקוש לא יעלה על ההיצע והמחיר יתאזן, צריך כ60,000 התחלות בניה בישראל.
ב2016 היו כ54,000 התחלות בניה, ב2017 כ46,000 התחלות בניה ומספר נמוך אפילו יותר ב2018- כתוצאה מכך המחירים לא באמת יורדים ברמה ארצית, אלא רק נקודתית בערים בהן הביקוש לא עולה על ההיצע (יש ערים כמו בת ים, חולון, אשדוד בהן המחיר עלה).
הדבר היחיד שקרה הוא קיפאון בשוק, גם מצד קונים וגם מצד קבלנים (שרמת המינוף שלהם מהגבוהות בעולם העסקים ולכן מעדיפים פרויקטים בטוחים כמו מחיר למשתכן).
מי שרוצה לראות מקרה בוחן שיראה מה היו מחירי הדיור בתחילת שנות ה90 (ביקוש>>>היצע, העליה הרוסית) ואיך המחיר התייצב תוך 4 שנים כששרון בנה 84,000 התחלות בניה ב1991.
(מקור- אתר הלמ"ס)

אנשים לא מבינים שדירה היא מוצר כמו כל מוצר ואין שום סיבה שהמחיר גם לא יירד באיזורים שבהם המחיר מופקע (במיוחד כשהמחיר כ"כ גבוה בחלק מהערים ובמיוחד על רקע התחזית להעלאות הריבית של הFED בארה"ב שתגרור העלאה של ריבית בנק ישראל).

 

[AQUANGEL]

אני אדחף לנושא ואבקש המלצות לחומרי קריאה ולמידה בנושא התנהלות כלכלית נכונה, השקעות, שוק ההון.

 

[hanan]

אני אדחף לנושא ואבקש המלצות לחומרי קריאה ולמידה בנושא התנהלות כלכלית נכונה, השקעות, שוק ההון.

תתחיל מהאתר של ״הסולידית״

 

[Spasm32]

לשאלה פה יש 2 היבטים:
1. היבט תרבותי: אנשים לרוב עומדים בתשלומי המשכנתא שלהם (נניח 6000 לחודש) אבל פחות נוטים לשלם שכירות (נניח 4500 לחודש) ולחסוך את הסכום המקביל בכל חודש בלי לפספס (ה1500)
2. היבט כלכלי: כדאיות כלכלית של קנייה לעומת שכירות מחשבים באמצעות היוון תזרימים- יש כ"כ הרבה הסברים איך עושים את זה ומחשבונים, תחפש.

בקשר להשקעה, אני לא הייתי משקיע בנדלן כשאין לך אפילו מספיק כסף כדי לקנות אותו (מושקע all in), אם אתה רוצה לרכוש דירה למטרת מגורים אז אין פה באמת שאלת השקעה (מה תהיה התשואה בעוד X שנים) אלא שאלת כדאיות כלכלית ואת זה אפשר לעשות עם מחשבון מתאים.

אקסיומה בסיסית בכלכלה: ביקוש והיצע
כשהביקוש עולה על ההיצע- יש מספיק קונים שמוכנים לשלם יותר מהמחיר המוצג כדי להשיג את המוצר ו"להתחרות על המוצר", אין סיבה שהמחיר לא יעלה. אם ההיצע עולה על הביקוש- יש מספיק מוכרים שמוכנים למכור בפחות מהמחיר המוצג כדי להיפטר מהמוצר ו"להתחרות על קונים" ככה שאין סיבה שהמחיר לא יירד.

כדי שהביקוש לא יעלה על ההיצע והמחיר יתאזן, צריך כ60,000 התחלות בניה בישראל.
ב2016 היו כ54,000 התחלות בניה, ב2017 כ46,000 התחלות בניה ומספר נמוך אפילו יותר ב2018- כתוצאה מכך המחירים לא באמת יורדים ברמה ארצית, אלא רק נקודתית בערים בהן הביקוש לא עולה על ההיצע (יש ערים כמו בת ים, חולון, אשדוד בהן המחיר עלה).
הדבר היחיד שקרה הוא קיפאון בשוק, גם מצד קונים וגם מצד קבלנים (שרמת המינוף שלהם מהגבוהות בעולם העסקים ולכן מעדיפים פרויקטים בטוחים כמו מחיר למשתכן).
מי שרוצה לראות מקרה בוחן שיראה מה היו מחירי הדיור בתחילת שנות ה90 (ביקוש>>>היצע, העליה הרוסית) ואיך המחיר התייצב תוך 4 שנים כששרון בנה 84,000 התחלות בניה ב1991.
(מקור- אתר הלמ"ס)

אנשים לא מבינים שדירה היא מוצר כמו כל מוצר ואין שום סיבה שהמחיר גם לא יירד באיזורים שבהם המחיר מופקע (במיוחד כשהמחיר כ"כ גבוה בחלק מהערים ובמיוחד על רקע התחזית להעלאות הריבית של הFED בארה"ב שתגרור העלאה של ריבית בנק ישראל).

יותר שומע ממדבר בעייני כלכלה, אבל מרגיש לי שפישטת את זה יותר מדי. נאיבי למדי לחשוב שהאנשים שאמונים על פתירת ה"משבר" לא חשבו על האפשרות של להגדיל את הבניה. אמנם זה פתרון נכון, אבל אתה רואה אותו מצליח בלי לפוצץ את הבועה הנוכחית ולגרום להפסדי ענק למשקיעים? כאילו, כאן טמון הרי כל הקושי, איך לפתור את המשבר בלי שמלא אנשים יפסידו כסף בתהליך.

 

[SmokingSnake]

יותר שומע ממדבר בעייני כלכלה, אבל מרגיש לי שפישטת את זה יותר מדי. נאיבי למדי לחשוב שהאנשים שאמונים על פתירת ה"משבר" לא חשבו על האפשרות של להגדיל את הבניה. אמנם זה פתרון נכון, אבל אתה רואה אותו מצליח בלי לפוצץ את הבועה הנוכחית ולגרום להפסדי ענק למשקיעים? כאילו, כאן טמון הרי כל הקושי, איך לפתור את המשבר בלי שמלא אנשים יפסידו כסף בתהליך.

זה תירוץ שלא מחזיק מים, אף אחד לא יפסיד, חוץ ממי שקנה בשנתיים-שלוש האחרונות ואותם הממשלה יכולה לפצות וכמובן "משקיעים" שנהיו מיליונרים על הגב של דור העתיד של המדינה הזאת (ועם כל הכבוד אין הבטחה שמי שיש לו 8 דירות לא יפסיד, למדינה לא צריך להיות אכפת מהמאיון העליון על הגב של מעמד הביניים, זה לא הגיוני).
הבנקים לא יפסידו, משפרי דיור לא יפסידו(הכל יחסי) ובטח מי שאין להם דירות לא יפסידו, הכל שטויות אין בזה טיעון כלכלי אם נדלן זו השקעה ככל ההשקעות, גם מקרה של הפסדים הוא קביל, אין סיבה שהמחיר רק יעלה, בכל מקרה משקיעים הרוויחו כל כך הרבה שאותו הפסד נמוך בהרבה מכל הרווחים)